書名：法拍屋買賣必勝寶典：法拍獵人財富自由煉金術

作者簡介

姓名：鍾宏奇
市場超過十年以上經歷，創下驚人的99%以上的勝率，如何從一個法拍小白再到法拍獵人，一路建立起裝潢、工程、代銷、仲介等一條龍團隊，進而再成為營建商，本書將告訴你：如何為自己在市場上買賣不動產的必勝秘訣！

　> 95-96年銀行放款（國泰世華、台新銀行）
　> 96-97年法拍屋代標（玉成房屋、百家不動產）
　> 97-102年房屋仲介（大安區21世紀）
　> 106年松燁有限公司負責人
　> 110年成立奇樹有限公司（室內裝潢公司）
　> 111年成立恩瑞建設股份有限公司
　> 114年成立恩瑞控股股份有限公司

【人生座右銘】
　我們會一直遇到各式各樣的狀況，
　是因為我們一直在前進。

書籍目錄

第1篇/緣起
第2篇/實例解析
第3篇/感悟分享

推薦序/導讀/自序

推薦序╱萬澤建設 董事長 楊織宇

我從事建築業已經超過40年，更希望在臺灣這塊土地上打造出能夠教育跟傳承並能讓年輕人安身立命的房子。但現在的社會已經將成家的房子變成一個超高價的商品，讓年輕人高不可攀。

經歷人生各種挑戰後，已到退休年齡，但心中一直希望，能打造一個年輕人買得起，健康安全能夠教育與傳承的房子，因此除了打造典範案例，更從教育著手，適逢ESG全球化的議題，並與台科大產學合作，合辦〔營建業ESG 管理人才培訓的課程〕在第二期認識鍾宏奇總經理，他反應快速精準，台北又住附近，同為陸戰隊，還有許多共同的朋友，讓我們相見如故成為忘年之交。

他有著獲利助人的善良理念，本身對建築業非常有興趣，不斷的在學習。除了自己成功並能幫助年輕人開創事業。

他從自己的專業領域〔法拍市場〕開始，這是個極度專業的行業，他不吝分享個中「眉角」，並無私的巨細無遺陳述，包括自己在過程中的失敗與人世間的冷暖，自己的心情與態度，最終積極面對。並在面對巨額損失挫折中，如何從谷底裡再重新站起來，我們看到他勇敢負責、敢作夢、有膽識、目標導向、樂觀進取。在失敗中學會吸收成功的養分，並快速著站起來。在過程中迅速的轉念，不斷地尋找突破。這是一個很重要的過程。

每個人在一生當中，一定都會面臨到各式各樣不同程度的失敗與挫折，但並不是每個人都知道如何面對並再度站起來重新出發。

因為失敗的累積會創造更大的成功，但是如果在失敗中放棄了，就是註定永遠的失敗。他能把失敗當做重要的經驗與養分，這對後續的成就是很重要的。

他在本書中提供年輕人及有興趣投入的朋友，能快速深入淺出的精闢說明分析，讓年輕人如何找到1條可以努力致富的成功之路。將自己關鍵的經驗無私的表達，在過程中同時幫助弱勢的人、懂得溝通協調、為人著想，買賣不再只是一筆交易，而是讓當事者都能夠圓滿。這都是一種善念的表現，正是社會和諧的根，也是他的初衷。

善念讓他得到更大的無形助力，包括他在與黑道大哥的溝通當中，從道上大哥變朋友，協助身心障礙者家庭順利搬遷重新生活，還幫助更生人阿樹，讓他的生命重生。背後都有著善良的初衷，也是潛在這個社會珍貴的隱性價值，也讓他一直有善緣得到自助天助的力量。相信在未來，因為他的善念可以幫助更多人。

這本書談的雖然是建築業非主流的法拍專業領域，有很多人不敢碰、不理解的背後，藉由他的善念，其實也可以助人利己。

每一個案例專業用心的去判讀分析，不斷地提升自己專業的能力，不斷地進化自己，也就是讓自己改變甚至蛻變。

同時，希望每個年輕人因為鍾宏奇總經理刻骨銘心的經歷，能夠帶給年輕人更多的啟示與機會，勇於挑戰，面對挫折與失敗能樂觀進取，讓生命得到啟發與成就。

楊織宇
土木技師╱台科大營建管理博士
前遠雄集團營造體系 總經理╱台灣養生建築協會 理事長
萬澤建設 董事長


推薦序╱中華民國不動產管理經營管理協會 理事長 林宏澔

「終身學習」──成功之道
宏奇是我們協會的團隊幹部，時常在協會分享法拍屋投資的經驗。法拍屋牽涉的專業甚廣，包含點交VS不點交屋，如何判斷所標的房屋所含土地價值，持分不動產如何整合獲利，如何計算投資報酬率，所涉及房屋未來是否有危老跟都更的議題，以及未來與建商合建時，屋主可分回多大坪數……等。這些專業的課程，在我們協會都有舉辦，宏奇也是我們協會講師團之一的優秀師資。

欣聞宏奇願意將多年法拍實戰經驗公開分享，透過十個實際案例解析，包含不點交屋、凶宅屋、有租約之法拍屋、查封屋、持分等十個法拍屋的案例分享，相信對讀者投資法拍屋必有大大的助益。

願讀者都能在不動產投資的領域中，尋找最適合自己的投資理財之路。

林宏澔
中華民國不動產管理經營管理協會 理事長
逢甲大學建設學院/宏國德霖科技大學 副教授


推薦序╱《法拍屋實戰寶典》作者 黃正雄

很開心收到好友鍾宏奇的邀請，非常榮幸來寫推薦序！本人從事投資及教學已36年了，也遇到許多法拍從業人員，但像鍾宏奇做人誠懇，待人謙虛，廣結善緣，每天不斷吸收新知的人並不多！

我和宏奇結緣大約18年前在透明房訊南京西路的地下室教室，我教法拍屋整套課程，強調不點交及持分物件雖然比較複雜但競爭少利潤高！尤其我在課堂上強調學習黃金六條：

(1)土地法第34條之一
(2)民法第820條
(3)民法第823條
(4)民法第824條
(5)民法第824-1條
(6)民法第826-1條
黃土變黃金！
礦石變鑽石！
小兵立大功！
小資本也可投資持分物件！

宏奇是我最優秀的學生!雖然在105年業外投資失敗，但迅速振作精神重新開始！

宏奇受過兩棲蛙人部隊鐵血教育訓練，這一段人生經歷，無形中塑造他內心堅硬強韌的意志力！

阿樹是我在宏奇辦公室見面，他雖然在法拍業界資歷不深，但我印象深刻，因為我常在自媒體例如YOUTUBE、FB、REELS及SHORTS看到他的影片，口條很好，而且專業知識非常棒！

我當天當場請教他如何拍攝自媒體的KNOW-HOW，所謂英雄出少年，阿樹在業界絕對是明日之星！

本書以很多實例，先講故事再配合法條分析法拍屋利害關係，尤其不點交和持分物件等解決方案！

本書強調如何和現住人和債務人溝通協調搬遷事宜。法拍屋取得所有權並不難，但是使用權的交付才是最難的。

我常說不管點交或不點交，一定要讓現住人高高興興搬出去，拍定人才能平平安安搬進來！

本書讓初學者能深入淺出，了解鍾宏奇在法拍巿場多年的親身經驗，學習如何解決法拍屋的各種疑難雜症！

最近限貸令造成預售屋、新成屋、中古屋成交量急速下降，甚至小型建商資金週轉不靈，而造成斷頭戶或爛尾樓，但法拍屋案量逆勢成長！

機會是留給準備好的人，事前多做功課，絕對是殺敵致勝的關鍵，最好的商業模式就是「逢低買進，逢高賣出」，跟隨法拍達人鍾宏奇投資法拍屋，能讓「窮人翻身，富者愈富」。

黃正雄
法拍屋實戰寶典╱作者


推薦序╱熊圖建設 理事 林大為

過去見證房地產的人生起伏與瞬息萬變之變局，在這條路上沒有強大的心理素質及抗壓性，是沒有辦法一路向前的，而相對應的法律知識更是基本生存準則，真的不建議一般人隨便貿然看到市場所編織美麗的故事就踏入，專業是一個超然領域，畢竟所有投資都是需要時間的複利效應，同樣的在法拍屋的市場，特別需要非比尋常的特質，就是耐心與時間沈澱。很榮幸能拜讀到作者的淬煉的故事，書中有許多實際案例的分享，真正地能帶領讀者大家走入法拍的浩瀚無垠的世界。

人生只能夠透過失敗來學習，藉由失敗的經驗，守護自己「想要改變」的決心！有勇氣、有耐力、有自信，失敗絕非勇氣的挫敗，而是應該挑戰面對新課題。我也相信讀完這本書最大的啟發，是真正的發現之旅不在於尋找新大陸，而是以新的眼光去看事物，再透過與專業的法拍代標公司合作，在眼光上，及相對門檻面對層層挑戰跟困難，透過更多知行合一的實踐與積累，去打造志存高遠，熟練通達，解鎖執行更多法拍專業的多元達人。

透過作者的人生故事啟發是無價的，知識的重量決定了你能走多遠，而閱讀可以創造無限可能。只有你能創造自己，也只有你能決定今後的人生，正如作者所分享的時間成本的控管與資金使用的周轉率和效益，是身為法拍人一定要拜讀學習的一堂課 ！

林大為
熊圖建設 理事


推薦序╱瑞淏國際有限公司 執行長 劉詠昕

我跟鍾宏奇原本就是臉書網友，因為2022年我開紫微斗數班，他直接網路報名課程，從此跟他便從師生關係變成朋友，進而成為不動產事業的夥伴。
有緣認識他得以讓我跨入不動產這個產業，這是一段人生奇遇，更是讓我深刻體驗到，人生運勢好壞其實都是內心深處的顯化，所謂的心靈就是你眼睛所看到的一切。而他就是內心強大的人，不會被既有框架限制，也時刻提升自己在不動產行業的條件，包括不斷的進修學習，並且學以致用令他的事業版圖一年比一年更茁壯。

在宏奇身上看見信任生命之流的重要，也看見他不斷尋找可能性、突破框架、勇於挑戰的個性。

雖然從命盤可以了解他的個性特質，但這幾年跟著他學習不動產相關知識，舉凡分析評估、市場調查、實地勘察、商場談判以及買賣流程等各個細節，他專業程度早已超越許多同業，但他始終保持高度學習動力。

不動產業金額高，獲利動輒幾十萬百萬起跳，誘惑也特別多，堪稱是人性內心黑暗面的修練場。曾經有位身價百億年過七旬的前輩形容他：「鍾宏奇是這個業界難得一見的一股清流，更是非常勤奮認真的年輕人。」

基於我這幾年密集跟著他學習的所見所聞，我認為這本書特別適合初學者閱讀，也非常推薦給正在為自己認真打拼的年輕人；實現夢想路上，並非都沒有挫折阻礙，重要的是用什麼態度跟方法去面對，而閱讀這本書，是我極力推薦的好方法。

劉詠昕
紫微斗數老師╱瑞淏國際有限公司 執行長


推薦序╱欣揚法律事務所 所長 林更穎

認識宏奇好幾年，也跟他合作過不少獲利案件。以合作伙伴的角度觀察他，他法拍屋的投資功力深厚精湛，出手精準度更是毋庸置疑。更重要的，在兼顧獲利同時，宏奇是個溫暖的投資人。

他身體力行「讓利共榮」的信念，而非淪為口號。今天宏奇願意將他的操盤必勝術無私分享，真是有志從事法拍投資大眾的福音。拿到第一手內容拜讀後，更感應為文推薦。

宏奇將其十多年的功力，以深入淺出的文字與讀者分享，能讓讀者少踩很多地雷，並更能在投資法拍的道路上，穩健獲利。

林更穎
欣揚法律事務所 所長


推薦序╱福美國際建設股份有限公司 負責人 邱皓民

鍾宏奇，一位我打從心裡佩服的人，一位我由衷敬畏的人。

他是同行、同業、股東、朋友。他的人生充滿傳奇，剛認識他的時候，我們是仲介的同事，那時印象尚未深刻，後來我返回家業從事建築營造，他也離開轉回法拍，中間短暫失聯，但是，從以前同事口中聽說，這傢伙搞得不錯。後來，某日他來工地找我，說他現在跌了很深的一跤，負債好幾千萬，天啊，這是啥數字？你才幾歲？孩子才剛出生，你將來怎麼辦？我想這些擔憂，現在看來都是多餘的。

再次找他，已經是2020的某月，我自己創了建設公司，他也加盟仲介公司，看似平凡的他，卻又展開令我佩服的新頁。他跟我訴說，他從跌倒到再起只花了2年的時間。他寧可自己吃虧，也要讓客人賺錢的態度，讓人由衷敬佩，他對事情的積極、處理事情的執著、心態的強大，會讓人驚艷到，找他就對了！

這幾年，從朋友一件事情，他會認真討論到很多很多的版本，到股東，在他身上，學到很多。我曾在晚上11點多還接到他的電話說他快到了，要跟我討論，某某案件他有新的看法，天啊~~是都不用睡的？可是，奇怪的是，事情總是會發展到他想的這步或是跟這他的想法走。他總是預判了客人的預判，這些種種，如果沒有強大的意志、積極的態度、靈活的思考能力跟用不完的體能，一般人是絕對做不到的。

很榮幸也很高興，我這老兄弟竟然找我寫序，我感激他會幫我解決疑難雜症，我謝謝他們總是給我正面積極的人生觀，更要恭喜願意買這本書的讀者，你們有福氣可以閱讀到他的人生，我也很珍惜有這位朋友、兄弟、戰友的支持跟幫忙，一起努力！一起加油！

邱皓民
福美國際建設股份有限公司 負責人

文章試閱

實例解析五：成就解鎖？居然買到凶宅了！｜新北市新莊＋新店區

看到這個標題，相信讀者內心一定有一個聲音：「天啊！凶宅！這不是買房子的人最害怕的事嗎？」你說的沒錯，在我經歷這個案件之前，我跟你的想法相同，而且這次的投資，亦是我在投資這麼多案件中，最失敗的一個案例，但是卻也是我記取教訓最深刻的一次，讓我從此再也不會跌跤的寶貴經驗，就讓我娓娓道來吧。

很常聽說到一句名言是「失敗並不可恥」，成功人士會在失敗的時候，順便當作一次學習與自我檢討的機會，並爭取再下次不要犯相同的錯誤，不要在同一個地方跌倒兩次。而我要分享這個案例，基於最後金錢的結果上來看，確實讓我損失一筆錢，但轉念後視這一次所損失的金額，就當作繳出去的學費。透過這案件中的細節過程，讓我可以在下一次當類似的案件中再出現時，這次失去的金額就可以再度賺取回來。

這間房子，在當時的市價約700多萬，而我在法拍的網站上看到的底價是439萬屬於不點交物件，在這案的資訊中筆錄的第二點中提到：「……現場查封，大門深鎖，據債權人陳報第三人承租債有使用權。……」表示這間是有租約的法拍屋，因此根據民法第425條「買賣不破租賃」的前提，屬於不點交物件。

BOX：《知識快速補給站》
法院不點交，常見的原因如下：
1.買賣不破租賃（民法第425條，保障租客擁有正常租約）
2.無權佔用（親戚使用、債權人債用、第三人使用…等等）
3.無償借用（親戚使用、債權人借用、第三人使用…等等）
4.有權佔用（親戚、債權人、第三人…等等）
5.建物共有，拍持份部分（只拍持分幾分之幾的部分）
6.地上物拍賣（只拍賣房子，但土地不在拍賣範圍內）
7.使用狀況不明（書記官到現場無法判斷是誰在使用）
8.應有的部分不點交（像是公共設施）

價值489萬的粗心大意
在我看完筆錄說明，上面標示租約顯示只有一年，而我拍賣這個物件的時間距離這個租約到期日也已非常接近，因此看起來就是一個正常租客的租約，當下的我非常開心，想說時間點也太過巧合，明天這個案子就要開標，今天還讓我看到這樣的一個好案子，見獵心喜之下我就開心地著手準備要去標這間法拍屋。

這一間房子的底價439萬，我加50萬標到這間房產，當時身邊的人還跟我說恭喜。當下的我都還沒有發現異常，只覺得這麼好的物件怎麼只有我一個人投標，實在有違常理似乎哪裡不太對。但是興奮的情緒早已經掩蓋這些瞬間閃過的直覺，當下我立即趕快聯繫長期合作的投資人，告訴他們我標下一間不錯的法拍屋，準備詢問他們這次打算要投入多少資金。

就在這個時候，其中一位投資人問我說，你有看到公開資料上面有說明這是一間凶宅嗎？當他說出這句話的時候，我整個人瞬間愣住，大腦中閃過了無數想法頓時語塞，努力地回想前一天我在資料上看到的文字內容。結果發現我似乎只看了第一條重點，就匆匆忙忙準備來投標，並沒有完整的看完所有的資訊。所以面對這樣的詢問，我下意識地馬上回覆對方：「真的嗎？我沒看到！」當對方再次說話並完整說出這是一間凶宅時，趕緊拿起手邊的資料，完完整整地把筆錄看完，發現在第四點上面有註明「……非自然死亡事件」。

可是現在發現已經太晚了，我已經標下這間法拍屋，而且還加價50萬！真心覺得自己眼睛瞎了，難怪沒有半個人跟我競爭。

我真的買到一間凶宅！
想當然爾，這間房子不會有投資者願意進場，因為大家的想法都是一樣的，凶宅本來就不容易出售。但是我已經標下來了，只能想辦法將損失降到最低。於是，我就去請教那位尚有租約住在裡面的租客，究竟曾經發生什麼事情。

這個小姐就告訴我，這間屋子的房東欠錢被法拍，他們就是租客而已。但是在筆錄上面，民國107年這間屋子被法拍，民國106年11月曾發生非自然死亡，表示這個事件才剛剛發生沒多久。因此，我就詢問對方知道這個死去的人是誰嗎？對方回答是她的兒子；租客表示有一次跟兒子吵架，那陣子她兒子也跟女朋友吵架，沒想到就情緒失控燒炭自殺，現在只剩她自己跟她的父親租在這邊，而這位女租客本身身體狀況也不好。

當時我聽完後內心一陣噓唏，本來覺得自己買到凶宅，必須認賠就已經夠可憐了。沒想到對方的處境跟身世更加可憐，雖然不應該拿來作比較，但是真的突然有一種感覺，對方真的已經很讓人感到同情，還是不要再讓他們搬遷好了，反正租約也沒剩多久。

所以我就老實告訴對方，我是這間房子的新屋主，未來整理過後也是會把這間房子賣掉，有沒有什麼需要我這邊先協助處理的狀況。後來對方告知房子有幾處漏水的地方，我就請人過去處理，後續請房仲業者銷售房子，這位租客也非常配合整個流程，到後來對方要搬遷的時候，我另外掏腰包補貼對方5萬元搬家費，協助他們重新找到新的租屋處。

法拍世界的凶宅，其實跟你想的不一樣
面對人生第一間凶宅，在一開始感到錯愕沮喪之後，我便重新研究法拍屋近幾年的凶宅案件。沒想到我竟然發現一個非常關鍵的重點：就是所有的法拍屋凶宅，其實都已經被標走了。當發現這個事實後，一瞬間就浮現以下這三個問題出現在大腦中？
→誰會買？
→買來幹嘛？
→要賣給誰？

這實在是太令我感到意外，因此當我繼續研究下去發現，房地產還是回歸到「價錢」問題。即使是凶宅又如何呢？如果原本的市價是一億元的價格，但是卻只需要用一千萬即可買到，難道這之中完全彈性到可以全部獲利嗎？當我發現每一間凶宅都會被標走之後，或許法拍屋中的凶宅，跟我想像中的狀況並不一樣。

後來我透過房仲業者理解在市場上，凶宅屬於是房子瑕疵品，因此會用市場價打七折進行銷售。換個角度說，以剛剛的例子一億元的豪宅凶宅，如果入手的價格只需要1000萬，但卻可以用7000萬賣出，那你還會覺得這件凶宅完全不能競標嗎？我相信你跟我想得一樣，當然是半夜就要去買！

回到這一間法拍屋，行情價在700多萬，我購買的金額是489萬，再加上其他延伸成本加總約520萬，稍微議價一下，其實這個案子約賠了20至30萬之間，換而言之，我當初如果不加價50萬，這間房子還是有可能賺錢的。

讀者一定充滿好奇，究竟是誰來買這間房產？當時在銷售凶宅的時候，法規有規定，如果是凶宅是要據實以告的，因此對方也知道這間房子有經歷過「非自然死亡」，但有趣的是，購買者也是一位投資客，並且告知要將房子隔間出租；打完七折的房價拿來收租金，對他來說投報率跟獲利空間都是非常好的物件。

學習到經驗，再次出手競標凶宅
經歷這次的教訓，我的心態跟做事方法更臻穩定成熟，不再讓粗心大意、匆匆忙忙成為我賠錢的因素，而且經歷上次事件更重要的是：凶宅開始成為我新的投資標的之一。

經過不到一年，有一位房仲朋友介紹一間房子給我，他直接跟我說是一間凶宅，租客直接在裡面燒炭自殺；而他是第一位命案發現者，剛好屋主委託他去確認租客狀況為何失去聯繫，也沒有再繳房租。

結果對方居然在房子內燒炭，這位房仲朋友說等他處理好再跟我聯繫。後來屋主想要趕快脫手賣掉，畢竟這間房子是上一輩留下來的老房子，而屋主本身也在其他地方工作，不便就近管理房子。對我而言，屋主因為發生命案所以想賣，並且想要趕快賣掉，仲介問我願意出多少錢購買？這就是一個很好的談判時機點。

我瞬間回想起之前的狀況，立馬知道凶宅在市面上，行情是打7折再出售，而我是直接出5折，多少會有些獲利空間。所以我就出約市價的5折價錢，有趣的是，這位仲介也從來沒賣過凶宅，這位屋主也沒遇過這種事情，他只想要趕快出手，所以我就真的用5折價錢取得這間房子。

在我買到之後，我將所有隔間跟裝潢全部拆除敲掉，正當還在思考要不要進一步裝潢時，就已經有人來詢問了。3個月後這間房子真的被賣掉，約500多萬成交，我入手的時候是300萬，稅後大約獲利一桶金。比較吃驚的是，這位跟我買房子的這位客人，沒多久又再度轉手賣掉。這真的讓我非常地驚訝與佩服，居然還可以再拉高價格售出。

從此之後打破我對「凶宅」這兩個字的定義，擁有更新層次的認知，而且超級有親切感，果然人是真的賺不到認知以外的財富，這些經驗完全顛覆我過往的刻板印象，再次擴張我對不動產投資的認知範圍。

不點交狂人Ricky這樣說
1.粗心對於許多人而言，常常不覺得是一件什麼大事。但若是一個粗心大意，需要賠上20到30萬甚至是幾百萬時，就不會覺得這是一件小事了。
2.不小心犯錯之後，要用最快的時間立即轉換心態；盡可能從中找尋可以降低傷害的地方，同時也要告訴自己勇於面對且承擔一切責任。
3.「危機就是轉機」這句話的前提是當面臨危機時，依然要積極去找尋解套方式，而非坐以待斃置之不理。只有擁有這樣的心態，才能真正將危機化為一線生機。