書名：自住剛需購屋指南：這才是人住的！20種爛格局大公開，Sway寫給你的買房護身符

作者簡介

Sway
大學畢業於文化大學土地資源系，隨即進入不動產行業，有不動產經紀人執照，待過某很大代銷公司、某龍頭級房仲公司、某超有錢建設公司，學習如何從一塊荒煙蔓草的土地、蓋成一片樓、用媒體與金錢的力量把它美美的賣掉、並且大賺一票。網路起飛時，與友人合組「智邦不動產」討論社群網站，曾經是台灣最大、流量最高的講實話網站。後來至《壹週刊》當財經記者，以踢爆房地產及財經界假面具為己任，寫了不少封面獨家新聞。接著以專業名嘴的角度，上遍各大媒體，無論電視台或是網路節目，皆引起很大的震撼，也主持好房網TV《Sway說》、Line頻道節目《理了財知道》，直白辛辣毫無隱瞞。
　超過20年業界磨練，讓我直接窺探了房地產的黑心世界，你所閱讀到我寫的文字、照片，都是血淋淋的真實案件，不斷每天在我身邊上演。
所以，被黑心建商告上法院「加重誹謗」罪；被黑心建商、黑心投資客、黑心房仲頻頻癱瘓網站與惡搞頻道、恐嚇走不出大門、找媒體寫不實報導；出了黑心地產書之後，頻頻有人寄存證信函要告我；上了電視說一堆實話，還被建商砸175億買下電視台並強行「被封口｣，成為歷史教材之一。幸而目前仍可繼續提供廣大網友、讀者，關於房地產的真實資訊，並繼續努力改善這個世界，以及增加更多個Sway。
•臉書粉專：Sway房市觀測站
•IG：swayhouse.tw
•YT：Sway房市觀測站 swayhouseYT
•著作：《黑心建商的告白》、《黑心投資客炒房告白》、《黑心房仲的告白》、《打敗黑心建商 買房實戰DVD》、《突圍黑心房市 Sway誠實帶看日記》、《買房勝經》，書籍同時發行簡體字版，於中國、馬來西亞、新加坡等地發行。

書籍目錄

作者序　人生的好壞，離不開房子

PART1　挑好格局，人生贏一半

【前言】跟著Sway買房子？
現在流行的，不一定好住！
建商平面圖大解密
　•看屋第一關：看懂當層平面圖
　•玄關：影響舒適度的關鍵細節
　•客廳：運勢財位與生活重心
　•廚房：遇水則發，還是遇水則漏？
　•主臥室：避開5大干擾
　•陽台：面積、寬度決定實用性
　•衛浴：在有限空間內，極大化舒適度
　•車位：不必當車神！好位子省力省事
趨吉避凶：Sway的八不推建商


PART2 巷內人教戰守則：大小環境，要查明白

大環境看趨勢：重劃區與公寓區
　•各種重劃區生態的挑屋大原則
　•非重劃區的社區挑選大原則

小環境看設施：住家外圍的觀察要點
　•門面入口學問大
　•觀察建物外觀
　•不能忽略的細節：花園植栽與水溝

管理費法則：你繳的錢適合哪些公設？
　•管理費50元以下/坪：公設可以看什麼？
　•50~80元/坪：最常見的設施評估
　•100元/坪以上：判斷真的好用，還是浮雲？
　•買到違建！常見的二工公設

挑老公寓的看屋心法
　•看環境：早上╱夜晚的觀察要點
　•看動線：從大門到屋頂的線索
　•看安全性：保守評估，衡量解方

看屋時間學問多
　•幾點去看屋，有關係！
　•不同的天氣，有關係！
　•看屋的人數，有關係！
　•新建案的銷售階段，這樣談！


PART3 買房心理學：破解話術，降低焦慮

算買屋錢：你可以買多大的房子？
　•總價的估算
　•使用空間的評估
　•地點的選擇

買房不能靠人品：評估建商與業務的好壞
　•建商的好壞，怎麼看？
　•代銷的好壞，怎麼看？
　•房仲的好壞，怎麼看？

預售屋銷售的四大話術
　•話術一：超低自備款
　•話術二：預約號碼牌才買得到？
　•話術三：下個月一坪漲10萬
　•話術四：少子化流行小宅

中古屋銷售的四大話術
　•話術一：賣到缺貨要等一下！
　•話術二：消失前的學區宅中古屋
　•話術三：一卡皮箱看短片
　•話術四：銀行水位已滿，我幫你搶到一個額度

小心入坑！買賣合約書的8個常見陷阱
　•建材設備沒有寫型號？
　•不讓你找專業驗屋
　•我要你交屋，你就得交屋
　•粗體字簽名，我們是制式合約
　•中古屋現況交屋的雷點
　•公設是送你的
　•違規使用「已知悉」
　•停車格偷工減料

寫在最後：建商的利多，不是你的利多
　•台積電遍地開花？
　•有捷運就是娘？
　•百貨賣場絕處逢生？


【番外篇】談房屋的登記技巧
　•怎麼傳給下一代比較划算？
　•夫妻的買房登記

【附錄】驗屋清單Check List

推薦序/導讀/自序

作者序
人生的好壞，離不開房子

「你這格局還真爛怎麼敢買？」不是我嘴賤，當我身邊九成的朋友拿著剛買的房子請我給意見，我內心的OS都是這一句。但是本著朋友的立場，怎好一箭穿心的刺傷人？通常我會這樣答：「你有間漂亮的更衣室耶！以後要去看你的包包展示架！」「這陽台沒陽光但有風，最適合曬你去中國旅遊買那套好幾萬的蠶絲被了！」「反正你只喝咖啡沒在煮飯，廚房不重要。」或是：「你去廚房刷牙、太太在浴室洗臉，兩人早上不用搶水槽。」
　對啦，毒舌依舊，只是人到中年變溫柔，很多話都藏起來，只露一個褲頭。我常上節目講房子、講建商，為什麼有這麼多人聽我說？因為我只想說實話，還常常說到你心裡的隱憂，不論對我的觀點認不認同，卻無法否認，大家住的房子，就是有這麼多正面或負面的學問，但是多數人都不願承認，自己買的租的房子，還真爛。
　比如：一次在節目錄影時，一位女明星說：「我剛買的房子，靠近高鐵、在山上，景觀第一排好漂亮（看了我一眼），客廳有挑高，我還做了天花板很高的樓中樓（又看我一眼）……」總之，一邊貌似心虛怕我知道，一邊故作堅強的講十幾分鐘，讚美自家有多容易增值、有多美。我微笑點頭，回答說：「夏天時記得請管委會多巡查社區，雨大的時候，妳穿高跟鞋要注意路況，那邊山路不好走。」「對啊！Sway你怎知道，上次我差點走不出來，那個雨就跟瀑布一樣，魚都可以往上游了。」我內心的OS是：「南港的山邊是汐止，客廳有挑高的沒幾個建案，住家旁有土石流的疑慮，颱風來挺恐怖，而且那個建案的樓中樓是違建，萬一被舉發只能認命，我猜妳家就是八不推蓋的那個。」
　 比如：年輕漂亮的小莎一直買房子、全球到處飛，但我說過好幾次，她三個家的格局都不夠溫暖，以科學風水的角度論，又冷又冰，房屋也沒空間「讓別人進來她心中」。但她明明聽到這些優缺點，卻只是反駁，房屋越買越「特別」，心，也不似從前單純了。
　比如：老張換了大房子，希望可以舒適渡過晚年，想說每天在社區健身房運動游泳，多美好。但我看了他的景觀，最美好的是屋頂公設的視野，的確可眺望遠方，但回到家裡，每一扇窗戶看出去，就只是別人家跟自己面面相對的窗戶，在家只想輕鬆穿條內褲走來走去，甚至想換一件衣服，窗簾永遠得先拉上。老張反正退休了，想想自己一年有半年的時間在國外渡過，很愜意，退休生活的確美好，但這美好卻不是在這間房子內，原因想必你也清楚了。
　又比如：有一次去阿華的家，社區中古但全新裝潢，她下廚請大家吃飯，大家歡樂開心吃喝，但一到她家，我才瞥了一眼書房，她就說：「怎樣有問題嗎？快跟我說！」沒有沒有，妳的這一張椅子是名牌很好坐。「所以是書桌的位置不對囉？最近買股票都輸錢，也不知道是不是財位被變動了？」「我廚房門對著大門，這樣也有關係嗎？」「上次請風水師來調這個地方，他還送我一個山海鎮，說放這裡就好……。」我看到的是，客廳沙發只有凹陷一處，夫妻只有一人愛在客廳呆著，另一人每天關在書房想著如何多賺錢。是說楚河漢界各有天地，摩擦少也代表接觸少，兩人往前走的頻率如果一致，倒也甜蜜安樂，就怕兩人想法不一樣，EQ跟IQ沒有對上，找一百個風水師給建議都沒用。
　　有網友說：「Sway嫌東嫌西的，被你一講根本沒半間可以買吧？」但我相信你也聽我說過：「我們找不到一百分的房子，能找到適合自己的房子就是好房子。」如今我要再補充：「有些問題可以靠電費、靠窗廉、靠裝修彌補，但是當房子本身有著天然無法扭轉的重大缺陷，就不是適不適合的問題，而是能否長住久安的基本問題。」
　不管政府要不要打房，不管你有沒有要投資，買一間沒有誇張缺陷、適合自己的好房子，絕對是人生很重要但也是最昂貴的選擇；而入住一間好房子，是每一個人每天無法逃避的居所，所以你的人生好壞，離不開房子。
　本書要把我的基本功，一一攤開來教你，讓你在這個渾沌的房產世界裡，可以安心取得一席之地，好好睡覺、好好做人、好好的渡過生活的每一刻。如果讓你心有所安、人生變得溫暖，這本書也就值得了。


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第一章 挑好格局，人生贏一半！
　廚房：遇水則發，還是遇水則漏？

　　廚房堪稱是家庭溫馨的發動機，也是能反映一家子有沒有健康問題的代表空間，風水上也象徵財運和家庭運勢，因為這個空間代表居住者對家的想法與慾望。缺乏正常功能的廚房，會不會影響財運、人緣、健康運？雖然說信者恆信，不在意者無妨，但我個人認為，對居住舒適度和日後賣屋多少會有影響。
　　首先要注意的是，有「水」難免就有「漏」，無論房屋新舊，進廚房第一個要看的重點就是確定是否漏水。只要看過我寫《黑心房仲的告白》或《買房勝經》的讀者，大概都知道我常提醒大家做一個基本動作：如果天花板可以掀開，就大方拿張椅子或踩在流理台上，勇敢掀開燈具板或維修孔，看看上方的排水管狀況，如果天花板內部有水漬或暈開的痕跡、排水管有「疑似鐘乳石」的沉積物，就代表已有長期漏水的問題。有時你會看到水管下方放著一個塑膠盤或不?鋼盤，那多半是屋主或房仲暫時拿來接水用的，以免往下滲漏、影響賣相。

照著日常煮飯動線模擬一次
　　順便檢查抽油煙機的排煙管，是否確實接出房屋外，因為無論你未來會不會重新裝修，曾有黑心裝潢的做法，是把油煙只排入天花板內而不是走正常油煙管道，如果一直使用下去，油煙都去哪裡？可想而知，會有一個多麼噁心的天花板、以及同等噁心的肺葉！
　　接著打開櫥櫃，如果櫃內角邊有一些芝麻大小的黑點，可能是蟑螂留下的痕跡；如果有花生般的黑丸子，那可能就是老鼠的痕跡，建議徹底清潔，或如有更新廚具的預算就換掉，畢竟蟑螂只要下了一個卵在櫃子底部就很難根除，你就會有個千萬的生態家庭。
　　好廚房的定義很簡單：就是方便料理的廚房，但「方便」的意思是──在流理台、冰箱、水槽、爐具間，要能方便、盡可能短距離移動，且不會過於逼仄狹隘。
　　不妨想像：你從冰箱拿出菜，走到水槽清潔、在料理台方切菜、爐火上快炒，最後是拿出你要的盤子來上餐桌，這樣的動線是否方便？

流理台基本規格1:1:1
　　買屋時不能設定自己「絕對｣不會煮飯，很多人買了自己的房子，就會變成迷上料理，但如果有一個難用的廚房，你沒有進廚房的動力是小事，等想賣屋時，很容易變成被買家嫌棄的砍價理由，或因此轉手困難。
　　在空間尺寸方面，至少水槽、料理區、瓦斯爐這三者要有1:1:1的空間，最起碼的標準是，料理區不能小於兩個中大型砧板的空間，理論上是30*2=60公分以上的寬度，也就是放一個切菜的並且旁邊有放菜的空間，否則真的很難使用。
瓦斯爐至少要有兩口爐，如果你習慣一口氣又煮湯又炒菜又燙麵，那三口爐會比較適合你；如果習慣用32吋的中大尺寸炒鍋，那瓦斯爐就不能買太小，通常三口爐是1+2的設計，連同裝設檯面大概60公分深，但一般能擺兩個小湯鍋還可以，萬一有需求常要同時擺兩個大湯鍋，爐具就得買更大的款式，不然裝了三口爐也只是好看大於好用。

烤箱和瓦斯爐的考量
瓦斯爐下方擺烤箱，是近年小宅建案常見的噱頭，但建議盡量不要擺在瓦斯爐正下方，畢竟烤東西的時候溫度很高，你還想站在正前方揮汗炒菜？雖然老一輩人說進廚房就不要怕熱，但如果長期這樣「燒烤下半身」也太逼人！要使用烤箱和使用瓦斯爐，多半還是得分開處理，很難同時進行，更何況烤箱冷卻得花點時間，徒增麻煩。
由於瓦斯外管線的費用現在已規定由建商繳交，高樓層得符合《建築技術規則》關於燃氣設備與防火設備的要求，一戶得多出好幾萬的成本，有些建商不想負擔，乾脆用電磁爐╱IH爐來代替，並且安撫買方說；「用電比較安全啦、一樣可以選大火快炒模式，不用擔心天然氣外洩，或萬一燒起來就糟糕！｣或把法規掐頭去尾的唬你：「法規說高樓層不能裝瓦斯管。」(注) 如果你只煮咖啡跟煮水餃，電磁爐當然也可用（電費成本也會上升），但是你的日常料理習慣能否適應？以免日後你還得留瓦斯桶的空間，又把電磁爐改成接瓦斯式。
煮飯就得想到抽油煙機，開放式的廚房都需要一台強大的倒T型抽油煙機，或是搭配瓦斯爐旁邊的導煙機或風牆，不過當你開啟時，噪音很大吵人，廣告說很靜音都是騙人的，只能期待科技趕快進步，通常建商附的那種超薄型的抽油煙機，抽油煙效果都不好，用久了要有油煙四溢的心理準備。
我常覺得水槽的高度，代表體諒洗碗人的辛苦。早年老公寓那種水泥砌成的水槽，會刻意稍微拉高、方便洗碗人不用彎腰駝背，但現在的建商、廚具商卻少有人這樣做。以我家來說，我的水槽檯面高度故意做到100公分，舒適範圍依據不同人的身高而定，但估計上下10公分都在合理範圍，90∼110公分內都還算方便我這身高177公分的人使用，而瓦斯爐檯面的高度是90公分，料理時也挺舒服的，不至於腰痠背痛。
　　奇怪的是，像興富發蓋的房屋，爛格局的機率高，但卻有一個特點：這幾年它們家的廚房都設計檯面有不同高度，居然符合舒適的洗碗及炒菜高度，不知是建築師特別有心，還是要利用廚房來當賣點。

影響健康的廚房格局

　　廚房代表一個人對家的想法與慾望，少了一個正常功能的廚房，財運、人緣、健康運，都很難提升。

一、備餐空間小於等於30公分
　　還有，風水上來看，如果你買的是小宅，瓦斯爐跟水槽中隔的備菜空間太小，比如只有30公分或更窄，會有水火不容的問題，風水說水火不容難生金，難以生出財富，解釋上是說你一邊燒火，旁邊卻一邊澆水，生火的炭或木材就要花上更多，再多錢財都被燒掉。另一種問題是因為備餐空間太小，不容易煮飯，就會降低煮飯的次數，直接吃外食，開支也會較多，錢不容易存下來。雖然有人說風水上解法是把砧板放在中間，隔開水與火就好，但其實容易燒到，引發火災的風險高，讓你潛意識不想煮食的。

二、一箭穿心風亂吹
　　客廳的部分有提到一箭穿心的風水格局，如果是大門與廚房門與後陽台成一直線，風水上是大漏財、對健康也不利；科學上是如果你在煮飯，此時有人開門，門外的空氣會因為開門而竄入室內、直達廚房，那麼蚊蟲跟髒空氣都吹進廚房，對健康當然不利。況且，風吹入廚房，會讓火焰熄滅，但瓦斯還在開著，這樣對居家安全也是有危害。

三、廚房在正中
廚房開門在住家的正中間，也不妥當，你想廚房冒出油煙、從正中間四散至全家各處，對健康跟人緣不利，走到哪都帶有油煙味，誰都不喜歡。

四、爐火上壓樑
壓樑，就是瓦斯爐正上方是大樑，古人云：「爐灶有樑、家無餘糧。」意思是因為有根樑在上面會給廚師很大的工作壓力，心思一亂、飯亂煮，家裡就容易沒有餘糧。此外，有樑壓著也代表運勢被壓著。
　　但我要特別提醒的是，有樑壓著，做了天花板其實就看不出來，但實際上收納櫃體的空間會減少，另外抽油煙機的風管要排出室外，也得需要牽線空間，更壓縮廚具上櫃的容量，如果是中古成屋，自然眼見為憑，如果你是買預售屋得多留意，否則等真正要裝潢就會發現空間縮水。

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PART3 買房心理學：破解話術，降低焦慮

小心入坑！買賣合約書的8個常見陷阱

關於不動產買賣合約，我在《買房勝經》曾揭穿8大問題，其實時至今日，政府陸續有更多更完善的規範，只是人心難測，加上很多人不愛細看天書般的合約，只是悶頭簽名蓋章，甚至由銷售人員幫忙一路蓋到天靈蓋，你就悠閒地滑手機喝咖啡、只顧著拍照上傳社群說我買房了。除了交屋款過低、履約保證、二次施工等糾紛，此篇再畫新重點，列出近年建商最常挖坑的陷阱。畫押之前請務必審慎看清，畢竟連你自己都簽名同意的事，法官也只好把好處判給建商或前屋主。

建材設備沒有寫型號？
以前提到建材會被偷換，就是合約寫A高級品牌、B高級品牌，但一定加上「同級品」三個字，以後交屋就用那個相對廉價的同級品。但現在建商更摳門了，因為他賭你根本就不查，所以直接寫A品牌、B品牌、C品牌，沒有寫同級品，讓你以為這建商忠厚老實。但實際上，比如馬桶，如果沒有寫型號，價格有5,000元至20萬的差距！你以為寫個日本牌TOTO，就是上廁所會自動播音樂又晚上會自動開燈的那個高級款？差多了！
型號最重要。油漆、磁磚這種材料的差距也不小，如果不懂得計較也就算了，家電、冷氣或廚具等摸得到的基本配備，不同型號代表不同價格跟功能，此時如果建商寫個「同級品」，反而有價格帶的依據，縱使以後不生產這一顆，他也不能換個價差太離譜的廉價貨來呼攏。
磁磚價差巨大。曾經有案例是說建商廣告內寫著：「特殊釉外牆磚，光線照射下就會釋放某種元素，讓外牆常保持乾淨閃亮，不用刷洗！」不管這些說詞是不是真的有效，成本一定比較高，但因為預售屋賣太好，建商就亂蓋一通，自行換料，哪裡還會用特殊釉外牆磚，最後只用平價的二丁掛外磚，價差一半。交屋時，因為房價漲了，多數投資客都沒有意見，少數自住客很介意，不爽建商亂搞想找律師提告，千辛萬苦的打了很久的官司，才拿回一點點賠償。

不讓你找專業驗屋
　　現在很多買方都知道要找驗屋公司來幫忙，然後洋洋灑灑的寫了一大本書要建商改進。如果一開始好好蓋，自然也就不會那麼麻煩，但建商怎會好好蓋房子？越大的建商，越愛偷工「省」料的蓋屋，他們自己也清楚，所以乾脆在合約書寫上各種但書，目的就是不讓你好好驗屋：
　　「陽台為制式施工方式，不得要求加做防水及淹水測試。」
　──表示未來如果你洗陽台或是水潑到地板，樓下很高機率會漏水，我大建商可不准你做淹水測試、排水有沒有順暢。

　　「窗戶抗風壓提供實驗室模擬，不得要求以水管沖水等非專業方式測試。」
　　──就是數字是「模擬」的啦！說用氣密窗、水密窗，是騙你的啦，拿個水管噴一下都有可能會進水，以後下大雨也可能漏水，但不准你測試，因為你不是「專業測試」。　　

　　「淋浴拉門無法具有完全阻隔水源之功能，不得要求以水管沖水等非專業方式測試。」
　　──浴室的乾濕分離，只是裝飾品？那之後只要洗澡，淋浴拉門不就沒檔水的用途？萬一沒裝好或是門中間有縫漏水，都是「正常的」。